Onorevoli Senatori. – A distanza di più di dieci anni dall'entrata in vigore della legge 11 dicembre 2012, n. 220, di modifica alla disciplina del condominio negli edifici, sono state riscontrate varie criticità, al cui superamento si intende dare attuazione con le disposizioni del presente disegno di legge.
In generale si auspica un cambio di prospettiva: considerando che attualmente la disciplina del condominio è fortemente ancorata al diritto di proprietà, si propone una riforma che veda il condominio non solo come complesso di beni materiali ed interessi economici, ma anche come luogo dove la gran parte dei cittadini si trova a vivere e lavorare.
Diverse sono le proposte di riforma previste dall'articolo 1 del disegno di legge con riferimento all'articolo 1129 del codice civile in materia di nomina, revoca ed obblighi dell'amministratore del condominio: l'obbligo di trasparenza, prevedendo la pubblicazione online dell'estratto conto del conto corrente condominiale entro trenta giorni dalla fine di ogni trimestre; la responsabilità dell'amministratore e il relativo esonero laddove dimostri di non aver potuto ottemperare ai propri obblighi a causa della morosità dei condomini, ove dimostri di aver correttamente adempiuto ai propri obblighi.
Ulteriore significativa modifica è introdotta con l'articolo 2 del disegno di legge, che modifica l'articolo 1136 del codice civile prevedendo una riduzione della maggioranza richiesta per l'approvazione di interventi obbligatori per legge, quali quelli finalizzati ad ottenere il certificato di prevenzione degli incendi, che purtroppo, a volte, per le difficoltà di raggiungere le maggioranze richieste, non possono essere attuati, con grave pericolo anche per l'incolumità dei condomini.
L'articolo 3 introduce l'obbligatorietà della polizza condominiale per perimento parziale o totale dell'edificio e della responsabilità civile verso terzi.
L'articolo 4 prevede la sospensione dei servizi suscettibili di utilizzazione separata in caso di morosità e il saldo della morosità da parte dell'acquirente, apportando modifiche all'articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile e disposizioni transitorie. In particolare, in caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, sulla base dello scadenzario delle rate deliberato dall'assemblea dei condomini, l'amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato, indipendentemente dalla natura del servizio. Inoltre, la norma prevede che chi subentra nei diritti di un condomino sia obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'esercizio in corso e ai due esercizi precedenti. L'acquirente, in sede di atto di compravendita, deve previamente ricevere, per il tramite del notaio rogante, la dichiarazione dell'amministratore di condominio attestante la morosità relativa ai due esercizi precedenti.
L'articolo 5 modifica l'articolo 67 delle disposizioni di attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, prevedendo che nei supercondomini – ove i partecipanti sono più di sessanta e ciascun condomino deve designare il proprio rappresentante all'assemblea –, all'amministratore non possano essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea, fatto salvo il caso di cui al comma terzo del medesimo articolo 67.
Il successivo articolo 6 dispone una modifica all'articolo 70 delle disposizioni di attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, che prevede sanzioni in caso di infrazioni al regolamento condominiale, prevedendo che il condomino sia responsabile delle infrazioni commesse dai propri aventi causa a qualsiasi titolo.
L'articolo 7 apporta modifica l'articolo 71-bis delle disposizioni di attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, in materia di requisiti per svolgere l'incarico di amministratore di condominio, introducendo in primis il requisito del conseguimento della certificazione UNI 10801:2024 (la nuova UNI 10801: 2024 è la norma tecnica di riferimento sui requisiti di conoscenza, abilità, autonomia e responsabilità dell'amministratore di condominio), qualora vengano amministrati edifici con bilanci di esercizio superiori a 100.000 euro, o stabili costituiti da più di cinquanta unità immobiliari. La modifica che si intende apportare è particolarmente rilevante se si considera la portata della nuova norma UNI 10801:2024, la quale si allinea alle esigenze del mercato, offrendo agli amministratori di condominio gli strumenti necessari per operare in modo trasparente, responsabile e professionale. Essa infatti disciplina i requisiti di conoscenza, abilità, autonomia e responsabilità dell'amministratore di condominio e introduce nuove linee guida per la corretta gestione dei dati personali nel contesto condominiale in conformità con le normative vigenti, nonché parametri di qualità che devono essere soddisfatti per garantire un servizio di qualità e procedure standardizzate per la gestione della rendicontazione economica condominiale, stabilendo maggiori garanzie di trasparenza e coerenza. Le modifiche apportate rappresentano un ulteriore passo in avanti per la professione dell'amministratore di condominio, consentendo di elevare gli standard qualitativi del servizio.
Inoltre è eliminata la possibilità per l'amministratore nominato tra i condomini dello stabile di essere eletto senza i necessari requisiti di formazione e aggiornamento.
L'articolo 10 della legge 27 luglio 1978, n. 392 prevede che il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell'appartamento locatogli, nelle delibere dell'assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria. Con la modifica apportata dall'articolo 8 del disegno di legge il conduttore risponderà altresì in solido con il proprietario delle spese relative ai suddetti servizi.
L'articolo 9 apportando una modifica all'articolo 30 della legge 11 dicembre 2012 n. 220, prevede che le spese condominiali siano soddisfatte con precedenza anche nelle procedure di espropriazione individuale.
All'articolo 10 si prevede la detraibilità del compenso dell'amministratore, relativamente all'unità immobiliare adibita ad abitazione principale, per un importo non superiore ad euro 500 per ciascuna annualità.