Legislatura 16ª - Aula - Resoconto stenografico della seduta n. 698 del 22/03/2012

è noto che negli ultimi anni si è assistito a un continuo crescendo nelle opere di costruzione di impianti commerciali di medio-grandi dimensioni, avallate da un sistema di concessione di licenze spesso molto generoso nei confronti di grandi investitori che, soprattutto nei piccoli centri, acquisiscono in tal modo una larga porzione dell'intera attività commerciale locale;

è altrettanto noto che tale andamento incide significativamente e inevitabilmente sul complessivo volume d'affari delle imprese di piccole dimensioni, che in tale maniera vedono drasticamente ridotti i propri proventi a vantaggio dei grandi centri, i quali possono offrire alla clientela condizioni più favorevoli unite alla comodità di un unico grande punto di riferimento, divenuto centro attrattivo per famiglie e singoli consumatori;

dall'evoluzione nella consistenza di domanda e offerta nel mercato commerciale, scaturisce l'effettiva necessità, per chi intenda proseguire una determinata attività, di rivolgere la propria attenzione alla stipula di contratti che consentano l'ingresso in una grande struttura commerciale, anche accettando condizioni contrattuali spesso sfavorevoli o garanzie inesistenti;

considerato che:

oltre 10.000 imprese hanno già abbandonato i piccoli negozi in città, comportando una vera e propria migrazione verso i nuovi sistemi di scambio produttivo;

i costi da sostenere per l'allocazione nei parchi commerciali sono notevoli: mediamente, secondo le stime di Federcontribuenti, 100 metri quadri di superficie arrivano a costare circa 36.000 euro all'anno, fino a raggiungere punte di 90.000, cui vanno ad aggiungersi ulteriori oneri che incidono per un altro 30 per cento;

gli ultimi risultati di questo trend parlano di circa 10.000 imprese che vengono "strozzate" dalle grandi aziende proprietarie dei centri commerciali e detentrici di un potere enorme, che giunge sino alla manipolazione di regole contrattuali previste dalla legge e appositamente eluse per la difesa di interessi individuali;

una pratica molto diffusa consiste nella sottoscrizione di contratti di affitto di ramo d'azienda, disciplinati dall'articolo 2562 del codice civile e definibili come contratti aventi ad oggetto la concessione in godimento, dietro pagamento di un canone, di un complesso unitario di beni mobili ed immobili, materiali ed immateriali organizzati per lo svolgimento di un'attività d'impresa per un periodo di tempo determinato;

la nozione fornita dal legislatore all'articolo 2555 del codice civile definisce l'azienda come "il complesso dei beni organizzati dall'imprenditore per l'esercizio dell'impresa", comportando dunque che l'azienda (compreso il ramo oggetto dell'affitto) rappresenti una figura poliedrica che non tollera la riduzione ad un singolo bene avente autonoma centralità;

requisito essenziale affinché possa correttamente realizzarsi tale forma contrattuale è la concessione di un ramo aziendale, ossia di un insieme di beni e attività che, nel complesso, devono immediatamente consentire la realizzazione dell'accordo stipulato;

da quanto denunciato all'interrogante, sono molteplici le situazioni nelle quali l'unico elemento che risulta essere posto a disposizione dell'affittuario è una sola porzione d'immobile, mancando completamente qualsiasi bene strumentale, merce, trasferimento di rapporti, avviamento o trasferimento di un know how in grado di sostenere la fase di start up e consentire il pieno rispetto della formula contrattuale stipulata;

considerato altresì che:

tale pratica, oltre a determinare un grave danno per l'imprenditore che subentra all'attività, in quanto privo di qualsiasi mezzo e rapporto utile alla fase iniziale di gestione, sembrerebbe rappresentare un'indebita prassi atta a raggirare diverse forme contrattuali che prevedrebbero, altrimenti, garanzie e tutele maggiori a vantaggio del subentrante;

tale fattispecie contrattuale, infatti, differisce ad esempio dalla locazione d'immobile e dall'affitto di beni produttivi quando questi formino oggetto del contratto senza che sussista il requisito dell'organizzazione dell'imprenditore che li unifichi in un complesso unitario finalizzato alla produzione;

se ne differenzia, inoltre, per l'indennità di avviamento commerciale prevista nel contratto di locazione e non in quello di affitto di ramo d'azienda;

nel caso in cui, a tutti gli effetti, si intendesse stipulare un contratto di locazione, il codice civile prevede che al termine della locazione venga altresì riconosciuta al conduttore l'indennità di avviamento;

tale indennità, definita come la capacità dell'impresa di produrre utile, può dipendere, in concreto, da molteplici fattori tra i quali spicca la stabilità della clientela che l'impresa ha acquisito in virtù di un portafoglio di rapporti contrattuali o della rilevante collocazione sul mercato conseguita dal suo prodotto o, infine, anche di una particolare ubicazione sul territorio;

i piccoli commercianti che si ritrovano costretti a rivolgersi ai gestori/proprietari dei grandi centri commerciali sono frequentemente sottoposti a contratti di cui, per vizi di forma o di contenuto, in rarissimi casi si rispettano le clausole e le relative previsioni normative, sia che si tratti di un semplice contratto di locazione, sia che preveda, sulla carta, l'affitto di un'attività già avviata e potenzialmente in grado di produrre reddito,

si chiede di sapere:

quali interventi i Ministri in indirizzo intendano adottare, nell'ambito delle proprie competenze, affinché vengano avviate le dovute indagini per accertare l'esatta applicazione dei contratti, nonché la regolarità dei comportamenti dei centri commerciali rispetto alle imprese allocate;

quali opportune verifiche intendano realizzare per chiarire la natura dei rapporti intercorrenti tra le società di gestione e le tante immobiliari proprietarie dei centri, al fine di escludere l'esistenza di pratiche illecite a danno degli stessi imprenditori e delle casse statali;

se non si ritenga opportuno intervenire, per quanto di competenza, sui metodi di concessione delle licenze, tanto più in un periodo di crisi economica in cui andrebbe garantita e tutelata la posizione del soggetto più debole, che rischia di pagare un prezzo salato a vantaggio di potenze economiche molto più stabili e potenzialmente più solvibili.

(4-07153)