Legislatura 14ª - Aula - Resoconto stenografico della seduta n. 225 del 30/07/2002

FASSONE (DS-U). Signor Presidente, questo disegno di legge è apparentemente di poco momento. In fondo, si tratta di tre proroghe e le proroghe sono all’ordine del giorno sempre, quale che sia il Governo. Però, se lo si guarda in controluce, anche un disegno di poco momento si presta ad alcune riflessioni.

Per intanto, una proroga è una confessione di insuccesso. Qui l’insuccesso è patente, non solo sotto il versante già anticipato dal senatore Cavallaro, e cioè del fatto che non è stata neanche messa in movimento una politica per la casa. Comprendo che mi si può obiettare che il problema è vecchio e non si può pretendere da un Governo che è in sella da 14 mesi di aver risolto ciò che per decenni non è stato risolto. È vero, ma quantomeno un indirizzo avrebbe potuto essere dato e, soprattutto, una qualche allocazione di risorse avrebbe potuto essere prevista, anziché destinarle ad obiettivi tutt’altro che commendevoli.

Ma ciò che invece desidero segnalare è l’altra confessione di insuccesso, che è quella anche semplicemente di indole normativa, perché oggi c’è ancora una gran quantità di questioni aperte. E se le Commissioni giustizia, anziché essere impegnate giorno e notte (e dico notte nel senso letterale della parola) per l’elaborazione di testi normativi di assai dubbia bontà e di ancor più dubbia urgenza, si impegnassero su questi temi veramente attesi dai cittadini, forse si renderebbero meno amare queste richieste di proroga.

Se guardiamo in trasparenza, le leggi sulle locazioni, vediamo che la legge n. 392 del 1978 non solo ha rappresentato un’ulteriore forma di decodificazione, cioè di allocazione della normativa al di fuori del codice, rendendo quindi gli articoli 1571 e seguenti del codice civile applicabili solo ad ipotesi residuali, ma ha anche sancito una forte limitazione dell’autonomia privata, introducendo alcuni elementi fissi nel contratto, quali in particolare la durata e il limite massimo del canone, il tutto presidiato da nullità per eventuali patti derogatori.

Ma è accaduto che la pressione dei locatori si è manifestata nel senso di uscire dal contratto di locazione. Poiché quest’ultimo era riservato ad immobili ad uso abitativo e, come tale, soggetto a vincoli, ecco che la pressione si è orientata a costruire contratti atipici nei quali al godimento dell’immobile si affiancasse una certa messe di servizi: la lavanderia, il mobilio ed altre prestazioni di tipo alberghiero che, ove ritenute prevalenti sul godimento dell’immobile, consentissero di uscire dall’alveo tracciato dalla legge n. 392 sull’equo canone. È stata la stagione delle finte foresterie che pullulavano grazie anche all’ingannevole pubblicità di agenzie di mediazione. La pressione ha prodotto quel doppio guasto sgradevolissimo: milioni di alloggi sfitti e il doppio mercato (il sommerso delle foresterie).

La legge n. 359 del 1992 all’articolo 11 ha cercato di porvi rimedio restituendo spazi all’autonomia privata proponendo, cioè, un ritorno al liberismo, non selvaggio come in passato, ma moderato, attraverso una sorta di scambio: canone libero contro stabilità del rapporto, in applicazione cioè del dictum della Corte costituzionale secondo la quale nella risoluzione dei problemi relativi alle locazioni va sempre perseguito un equo contemperamento tra gli interessi del locatore e quelli del conduttore. Si è prodotta però la combinazione del fenomeno sociale e dell’atavico fenomeno del tentativo di eludere le leggi, frequente purtroppo nel nostro popolo.

La flessibilità, la mobilità, lo studio e la formazione hanno reso di frequente utilizzo la locazione transitoria, cioè la situazione nella quale un soggetto dichiara espressamente di aver bisogno del godimento di un immobile per un tempo limitato. Ecco che quindi quello scambio, canone libero contro stabilità del rapporto, non aveva più possibilità di essere invocato e utilizzato perché non vi era un interesse del conduttore alla stabilità; anzi, egli stesso dichiarava di non avere interesse alla stabilità. Conseguentemente, è nato il problema: nelle locazioni transitorie, non essendo possibile lo scambio, l’equo canone non si applica.

Ed allora, il modo per recuperare la libertà di mercato è stato quello di far apparire la locazione come transitoria. Poiché è coessenziale al patto in deroga lo scambio e il conduttore dichiara espressamente di non avere interesse a questa stabilità, i patti in deroga non sono pertanto ammessi; ma l’ulteriore conseguenza sociale è stata il rifiuto di contratti di breve durata e la ghettizzazione degli studenti e dei lavoratori fuori sede.

Tralascio, unicamente perché il tempo è tiranno, altri problemi che ancora restano da risolvere: la controversa ammissibilità dei procedimenti di convalida e di sanatoria della morosità in presenza di un contratto di locazione in forma semplicemente orale; i criteri per determinare il canone nel contratto convertito e, soprattutto, il grande obiettivo di fondo mancato dalla citata legge del 1992 per cui il nesso equo canone - regolarità fiscale avrebbe dovuto fare del conduttore il guardiano del fisco.

Purtroppo la tardiva registrazione del contratto fatta dal locatore sana ex tunc questa irregolarità, per cui il conduttore che ha pagato di più non potrà comunque ripetere quanto indebitamente corrisposto.

La registrazione della controdichiarazione dovrebbe quindi essere dichiarata sanante solo per il futuro, perché allora davvero il locatore starà attento a non pretendere il doppio canone, quello reale e quello formale.

Ecco alcuni dei tanti problemi che si sarebbero dovuti affrontare, a parte quello gigantesco della politica per la casa. Questo dimostra ancora, da qui la riflessione che giustifica il mio intervento, come l'uso distorto e privatistico della funzione legislativa non solo produce frutti avvelenati ma impedisce di produrre quei frutti sani che la comunità ha diritto di attendersi.

PRESIDENTE. È iscritto a parlare il senatore Chincarini. Ne ha facoltà.

CHINCARINI (LP). Rinuncio a intervenire, signor Presidente.

PRESIDENTE. È iscritto a parlare il senatore Zappacosta. Ne ha facoltà.